Снижение арендной платы за пользование помещениями, находящимися в частной собственности, в связи с введением режима повышенной готовности, принудительно с помощью государства, законодательством Российской Федерации не предусмотрено: в п.3 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ закон только констатировал право арендатора требовать уменьшения арендной платы 2020г. в связи с невозможностью использования имущества (и, значит, в том числе недвижимого) в связи с принятием органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ. Таким образом, в указанном законе только подтверждалось право арендатора требовать уменьшения размера арендной платы. Однако, в ответе на вопрос № 5 "Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) ВС РФ расширил применение п.3 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ, разъяснив, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, но и арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Таким образом, ВС РФ не просто констатировал право арендатора требовать уменьшения арендной платы, но и поставил арендодателя перед фактом: либо снижение арендной платы может быть достигнуто в соглашении с арендатором, либо суд по иску арендатора понудит арендодателя снизить арендную плату. Размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Успешной судебной практики понуждения арендодателя судом к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы на дату подготовки настоящего материала нет.
Большинство арендаторов будут вынуждены в скором времени защищаться от требований арендодателя о взыскании арендной платы, неустойки, убытков за просрочку внесения арендной платы, взыскания арендной платы, оспаривать зачет арендодателем гарантийного взноса арендатор, доказывать правомерность допущенной просрочки ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020г. «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1» раскрывает, по крайней мере, один из способов защиты от требований арендодателя: отсутствие у арендатора денежных средств.
Для тех арендаторов, у кого истек срок договора аренды, но арендодатель уклоняется от принятия арендованного имущества, полезным может оказаться определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 мая 2020г. по делу 310-ЭС19-26908. Этим определением рушится сложившийся подход судов к взысканию арендной платы с арендатора. До этого суды взыскивали арендную плату, если арендатор освободил арендованное имущество по истечении срока аренды, но не сдал имущество арендодателю по акту приема-передачи. Суды расценивали такое поведение арендатора как сохранение арендных отношений и взыскивали с арендатора арендную плату всю сполна. По делу № 310-ЭС19-26908 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление суда кассационной инстанции оставила в силе решение и апелляционное постановление, указав, что при истечении срока действия договора аренды оставление арендатором арендованного имущества без подписания акта приема-передачи само по себе не свидетельствует о сохранении арендных отношений. При наличии в деле доказательств прекращения пользования арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды, арендная плата взыскана быть не может.
